A regularização imobiliária no Brasil está diretamente ligada ao problema da urbanização do país, onde poucas cidades tiveram um modelo de planejamento urbanístico eficiente posto em prática. Assim, se faz analisar a questão desde o início do contexto urbanístico brasileiro, em que aproximadamente 40 (quarenta) anos a população passou de predominantemente rural para majoritariamente urbana.
Diante dessa concentração e da mudança de um cenário rural para urbano tão rápido, foi propiciada a criação dos subúrbios, das invasões de áreas de APPs (Áreas de Preservação Permanente) e até mesmo criou-se problemas posteriormente quanto à especulação imobiliária. Quando as pessoas de baixa renda começaram a chegar à cidade e não tinham meios econômicos para se estabelecerem corretamente no local, foram subindo os morros, como no caso das favelas no Rio de Janeiro, ou construindo casas de materiais mais baratos em zonas de periferias e sem nenhuma ação do poder público para impedi-los.
Neste caminho, a criação dessas zonas de pobreza, só fez aumentar ainda mais a desigualdade social que sempre foi marco das sociedades latino-americanas. A falta de políticas públicas, logo no início das invasões fez com que posteriormente fosse criado um problema de difícil solução, uma vez, não se encontrarem locais para transferirem essas famílias de lugar.
Diante do aumento exponencial de áreas irregulares, aliada à falta de condições básicas de saúde, e dignidade humana, o Estado, viu-se forçado a ter que reconhecer essas áreas de posseiros e tentar na medida do possível torná-las habitáveis, implementando coleta de lixo e linhas de ônibus para facilitar o transporte dos trabalhadores até a parte mais desenvolvida da cidade.
É fundamental destacar que o papel da especulação imobiliária também está ligada diretamente a ocorrência de momentos ruins ou bons da economia, o que acaba também supervalorizando os preços e aumentando diretamente ainda mais a desigualdade social.
Fato é que a desigualdade social gritante conjuntamente com a dignidade da pessoa humana assegurada pela Constituição Federal, levou-se a uma modificação da forma como era tratada a propriedade. Cumpre destacar que o acesso à moradia digna, bem como acesso a serviços básicos de qualidade, é um direito assegurado na Carta Magna, bem como na Convenção Interamericana de Direitos Humanos no qual o Brasil é assinante, prevê em seu artigo 11, a proteção ao domicílio, além da honra.
Deixando-se um pouco os fatores de como se chegou a essa falta de planejamento urbano de lado para focar na função social da propriedade urbana, é importante destacar como efetivamente a Constituição Federal adequou e modificou a realidade jurídica que estava acontecendo no Brasil.
É necessário ver que como boa parte das riquezas se concentram historicamente nas mãos de poucos, não seria diferente quanto as terras, que ficavam sendo herdadas de geração em geração sem sequer ter nenhuma edificação, ficando terras, de um modo geral, sem utilidade alguma, tantos nos campos como nas cidades.
Desta forma, compreende-se de maneira mais abrangente, que uma terra em desuso não serve para o bem da sociedade como um todo, pois ela deve ter uma função para o bem comum. Desta forma, a Constituição em seu artigo Art. 182, § 2º, declara que “A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressa no plano diretor.”
É verificado, portanto, que a função social da propriedade urbana deve se submeter ao que preceitua o plano diretor da cidade, nesta forma, cabendo aos municípios estabelecerem as normas referentes a função social da propriedade urbana de maneira mais objetiva.
Diante disto, é importante ressaltar que, certas vezes a propriedade urbana não cumpre com seu papel social, “[…] somente nas hipóteses lançadas pela Constituição, mas com todos os elementos que concorrem para a ordenação da cidade, tornando-a um lugar mais adequado à convivência das pessoas” (PEREIRA, 2016, s.p.).
De um modo geral, fica evidente que a função social da propriedade urbana ainda que seja delimitada pelo município não pode se distanciar dos princípios básicos constitucionais, como é o caso da dignidade da pessoa humana, o direito à moradia e outros já anteriormente citados.
Desta maneira, conclui-se que a regularização fundiária (Reurb) é um dos modos mais eficientes para adquirir os direitos reais da propriedade. Assim sendo, o indivíduo passa a se tornar proprietário do imóvel, dando função social à propriedade e adquirindo junto inúmeras garantias constitucionais.
Marcos Vinícius Barcelos de Mattos
Advogado UsuCampeão.
