A Urgência da Questão Urbana e o Vazio Legal
A maior parte dos problemas urbanos no Brasil reside em áreas irregulares: ocupações antigas, loteamentos não aprovados, bairros inteiros que carecem de infraestrutura essencial e documentação. Essas áreas, conhecidas como núcleos urbanos informais, não sofrem apenas com a falta de títulos de propriedade, mas principalmente com a ausência de dignidade e segurança: falta de saneamento, drenagem, pavimentação e risco estrutural.
Por muito tempo, o arcabouço legal brasileiro falhou em oferecer uma solução completa, que fosse além da mera entrega de um papel no cartório. Era necessário um mecanismo que integrasse a solução jurídica (o título) com a solução física (a obra) e a solução econômica (o financiamento).
A Virada da Lei: O Poder do Artigo 37
A Lei 13.465/2017, que instituiu a Regularização Fundiária Urbana (REURB), trouxe essa resposta. No seu Artigo 37, a lei cria o ponto-chave que permite integrar a regularização fundiária, as obras de infraestrutura e as melhorias habitacionais em um mesmo programa, com financiamento estruturado.
Mais do que um texto jurídico, o Art. 37 funciona como uma ponte natural que conecta quatro mundos que normalmente não se comunicam: famílias e comunidades, prefeituras, proprietários originais e o sistema financeiro (bancos, financeiras, fundos de investimento e capital ESG).
O que o Art. 37 Permite na Prática?
De forma simplificada, o Art. 37 estabelece o modelo “REURB + Obras + Financiamento” para a REURB-S (Regularização Fundiária de Interesse Social, voltada para famílias de baixa renda):
Responsabilidade do Poder Público: O município é responsável por implementar a infraestrutura essencial, equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais7.
Fontes de Financiamento: Esses investimentos podem ser financiados com uma combinação de recursos públicos e privados, incluindo: FGTS, FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), FDS (Fundo de Desenvolvimento Social), SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) e outras fontes privadas (linhas ESG)8.
Operação Integrada: É possível estruturar uma operação única que cubra a indenização ao proprietário, as obras de urbanização e melhoria habitacional, e o financiamento acessível aos moradores.
O Processo: Da Irregularidade ao Ativo Financeiro
Para que o Art. 37 se torne realidade, o ponto de partida é sempre um projeto estruturado. É a união do conhecimento jurídico, técnico e econômico que atrai o capital necessário.
Passos para Estruturar um Programa REURB & OBRAS:
Diagnóstico do Núcleo Urbano Informal: Mapeamento e análise detalhada da situação jurídica, social e ambiental.
Abertura da REURB-S/E: Definição do perímetro e início formal do processo de regularização fundiária.
Projeto de Infraestrutura e Melhoria Habitacional: Engenharia e urbanismo definindo as obras necessárias (saneamento, drenagem, pavimentação, estrutura de casas)14.
Modelagem Financeira: Criação do plano econômico para a operação. Aqui o Art. 37 é aplicado, definindo a participação de subsídios públicos e do sistema financeiro privado.
A Perspectiva do Sistema Financeiro: O Pipeline ESG
O Art. 37 é um catalisador de investimentos ESG (Ambiental, Social e Governança) no Brasil. O setor financeiro encontra nesses projetos a oportunidade de aplicar capital em ativos concretos de impacto.
O Papel Estratégico dos Bancos e Fundos
Os bancos e investidores podem ocupar diferentes posições nessa estrutura:
Financiador Direto: Aportando recursos para as obras e a regularização.
Agente Financeiro: Operando os fundos públicos federais (FGTS, FAR, FDS).
Estruturador de Mercado de Capitais: Criando e distribuindo instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), debêntures temáticas ou Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) de impacto.
Para investidores, os atrativos incluem a criação de ativos de longo prazo (recebíveis pulverizados das famílias), diversificação de risco e alinhamento a metas ESG, com a garantia da matrícula individualizada.
O Resultado Final: Dignidade para as Famílias
Do ponto de vista de quem mora no bairro, toda essa complexa engenharia jurídica e financeira se traduz em dignidade.
Com o modelo do Art. 37, as famílias recebem:
Título Formal do Imóvel.
Obras de Infraestrutura Completa (pavimentação, drenagem, iluminação), quanto necessário.
Casa Reformada com padrão mínimo de segurança (estrutura, telhado), através de acesso ao crédito bancário.
Financiamento Acessível: Pagamento em parcelas compatíveis com a renda, viabilizado por subsídios públicos e o financiamento privado.
O Art. 37 da Lei 13.465/17 é a base para prefeituras organizarem programas integrados e para o sistema financeiro aplicar recursos em ativos concretos de impacto, tirando famílias da informalidade com segurança jurídica e física.
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