No Brasil, mais da metade da população urbana vive em imóveis irregulares. São mais de 42 milhões de moradias fora da legalidade, segundo estimativas recentes.

A informalidade urbana vai além de um problema jurídico — ela é uma ferida aberta nas dimensões social, ambiental e econômica das cidades. Essa situação compromete a dignidade, a segurança e a qualidade de vida de milhões de famílias e exige soluções que sejam estruturadas, integradas e humanas.

O Cenário Atual dos Conflitos Fundiários

Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), hoje existem mais de 287 mil processos judiciais relacionados a áreas com conflitos fundiários ou ocupações irregulares. Os dados apontam para um padrão preocupante:

• Ações possessórias representam 75% das decisões do TJSP e TRF3 em áreas urbanas;

• Esse índice sobe para 86% no TJPR e TRF4;

• Mais de 5 milhões de imóveis estão em áreas com algum tipo de conflito fundiário no país.

A judicialização tem sido o caminho mais comum, mas raramente resolve o problema. Ela consome recursos públicos, prolonga os litígios e fragmenta comunidades. No fim, é um modelo que adia direitos e amplia a exclusão.

Exemplo 1: Favela do Moinho – Do Abandono à Solução

Localizada no centro de São Paulo, entre trilhos de trem e prédios históricos, a Favela do Moinho foi, por décadas, símbolo de uma política de remoção sem alternativa habitacional. Após incêndios, protestos e anos de abandono, uma solução começou a ser construída.

Em maio de 2025, o Governo Federal, o Governo do Estado (CDHU) e a Prefeitura de São Paulo anunciaram um projeto conjunto para reassentar as famílias. Serão construídas 196 moradias no próprio local, garantindo o direito à cidade e à permanência das famílias em condições dignas. O terreno já foi desapropriado e contará com infraestrutura completa e projeto arquitetônico de qualidade. As obras estão previstas para começar ainda em 2025.
Fonte: gov.br/secom, 18/05/2025

O Moinho deixa de ser símbolo da omissão do Estado e passa a representar uma ação coordenada de reparação urbana.

Exemplo 2: Comunidade Pau Queimado – Tatuapé/SP

Na Zona Leste de São Paulo, em frente ao Parque São Jorge, a Favela do Pau Queimado é um exemplo da longa espera por regularização. Com mais de 300 famílias vivendo em uma área classificada como ZEIS-1, a comunidade enfrenta décadas de pressão, preconceito e tentativas frustradas de remoção.

Mesmo localizada próxima a grandes vias como a Marginal Tietê, a Radial Leste e o Metrô Carrão, o bairro sofre com a falta de infraestrutura e insegurança jurídica. Após muita mobilização e resistência, a Prefeitura sinalizou à presidente da associação, Zeneide Coutinho, a intenção de desapropriar o terreno.

Hoje, existe um projeto habitacional estruturado com 1.500 unidades e início previsto para 2026. A proposta inclui reurbanização em etapas, regularização fundiária completa e reassentamento digno das famílias. É uma chance real de transformação para a comunidade — e para a política habitacional da cidade.

As Consequências da Inação Municipal

Quando o poder público não atua de forma coordenada, os prejuízos se acumulam:

• Perda na arrecadação de impostos como IPTU e ITBI;

• Aumento nos custos com saúde pública e ações emergenciais;

• Terrenos valorizados ficam subutilizados;

• Judicialização crônica e ausência de gestão fundiária.

Por outro lado, regularizar com obras estruturadas pode custar entre R$ 4.600 e R$ 63.700 por unidade habitacional — valores bem menores do que os custos do abandono urbano.

A Solução Integrada: REURB + Obras + Mediação

A Lei nº 13.465/2017, especialmente em seu artigo 37, oferece a base legal para transformar essa realidade:

• Regularização fundiária completa (REURB-S ou REURB-E);

• Execução de obras públicas, com financiamento via FGTS, FDS ou mesmo por investidores privados;

• Mediação social e jurídica, conforme previsto na Resolução CNJ nº 510/2023.

Esse modelo triplo possibilita:

• Indenização justa aos proprietários;

• Financiamento acessível aos moradores (parcelas entre R$ 150 e R$ 300 por mês);

• Registro individual dos imóveis e acesso ao crédito;

• Valorização urbana e pacificação social.