REURB, Obra e Pacificação: Uma Solução Possível para Áreas de Conflito Fundiário

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REURB, Obra e Pacificação: Uma Solução Possível para Áreas de Conflito Fundiário

No Brasil, mais da metade da população urbana vive em imóveis irregulares. São mais de 42 milhões de moradias fora da legalidade, segundo estimativas recentes.

A informalidade urbana vai além de um problema jurídico — ela é uma ferida aberta nas dimensões social, ambiental e econômica das cidades. Essa situação compromete a dignidade, a segurança e a qualidade de vida de milhões de famílias e exige soluções que sejam estruturadas, integradas e humanas.

O Cenário Atual dos Conflitos Fundiários

Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), hoje existem mais de 287 mil processos judiciais relacionados a áreas com conflitos fundiários ou ocupações irregulares. Os dados apontam para um padrão preocupante:

  • Ações possessórias representam 75% das decisões do TJSP e TRF3 em áreas urbanas;

  • Esse índice sobe para 86% no TJPR e TRF4;

  • Mais de 5 milhões de imóveis estão em áreas com algum tipo de conflito fundiário no país.

A judicialização tem sido o caminho mais comum, mas raramente resolve o problema. Ela consome recursos públicos, prolonga os litígios e fragmenta comunidades. No fim, é um modelo que adia direitos e amplia a exclusão.

Exemplo 1: Favela do Moinho – Do Abandono à Solução

Localizada no centro de São Paulo, entre trilhos de trem e prédios históricos, a Favela do Moinho foi, por décadas, símbolo de uma política de remoção sem alternativa habitacional. Após incêndios, protestos e anos de abandono, uma solução começou a ser construída.

Em maio de 2025, o Governo Federal, o Governo do Estado (CDHU) e a Prefeitura de São Paulo anunciaram um projeto conjunto para reassentar as famílias. Serão construídas 196 moradias no próprio local, garantindo o direito à cidade e à permanência das famílias em condições dignas. O terreno já foi desapropriado e contará com infraestrutura completa e projeto arquitetônico de qualidade. As obras estão previstas para começar ainda em 2025.
Fonte: gov.br/secom, 18/05/2025

O Moinho deixa de ser símbolo da omissão do Estado e passa a representar uma ação coordenada de reparação urbana.

Exemplo 2: Comunidade Pau Queimado – Tatuapé/SP

Na Zona Leste de São Paulo, em frente ao Parque São Jorge, a Favela do Pau Queimado é um exemplo da longa espera por regularização. Com mais de 300 famílias vivendo em uma área classificada como ZEIS-1, a comunidade enfrenta décadas de pressão, preconceito e tentativas frustradas de remoção.

Mesmo localizada próxima a grandes vias como a Marginal Tietê, a Radial Leste e o Metrô Carrão, o bairro sofre com a falta de infraestrutura e insegurança jurídica. Após muita mobilização e resistência, a Prefeitura sinalizou à presidente da associação, Zeneide Coutinho, a intenção de desapropriar o terreno.

Hoje, existe um projeto habitacional estruturado com 1.500 unidades e início previsto para 2026. A proposta inclui reurbanização em etapas, regularização fundiária completa e reassentamento digno das famílias. É uma chance real de transformação para a comunidade — e para a política habitacional da cidade.

As Consequências da Inação Municipal

Quando o poder público não atua de forma coordenada, os prejuízos se acumulam:

  • Perda na arrecadação de impostos como IPTU e ITBI;

  • Aumento nos custos com saúde pública e ações emergenciais;

  • Terrenos valorizados ficam subutilizados;

  • Judicialização crônica e ausência de gestão fundiária.

Por outro lado, regularizar com obras estruturadas pode custar entre R$ 4.600 e R$ 63.700 por unidade habitacional — valores bem menores do que os custos do abandono urbano.

A Solução Integrada: REURB + Obras + Mediação

A Lei nº 13.465/2017, especialmente em seu artigo 37, oferece a base legal para transformar essa realidade:

  • Regularização fundiária completa (REURB-S ou REURB-E);

  • Execução de obras públicas, com financiamento via FGTS, FDS ou mesmo por investidores privados;

  • Mediação social e jurídica, conforme previsto na Resolução CNJ nº 510/2023.

Esse modelo triplo possibilita:

  • Indenização justa aos proprietários;

  • Financiamento acessível aos moradores (parcelas entre R$ 150 e R$ 300 por mês);

  • Registro individual dos imóveis e acesso ao crédito;

  • Valorização urbana e pacificação social.

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Conclusão: O que mostram Moinho e Pau Queimado

 

A experiência da Favela do Moinho mostra o que pode ser feito quando o poder público age com responsabilidade social. Já o projeto do Pau Queimado aponta o caminho a seguir: união entre Prefeitura, Estado, comunidade e setor privado para criar soluções justas e permanentes.

Regularizar é pacificar.
Construir é integrar.
Medir, ouvir e urbanizar é sempre melhor do que remover.

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Alexandre Corrêa de Oliveira Romano CEO – Usu Campeão Urbanização Social Ltda alexandre@usucampeao.com.br 0800-591-1328 Rua Claudio Soares 72, 6˚ andar Pinheiros São Paulo www.usucampeao.com.br