No Brasil, mais da metade da população urbana vive em imóveis irregulares. São mais de 42 milhões de moradias fora da legalidade, segundo estimativas recentes.
A informalidade urbana vai além de um problema jurídico — ela é uma ferida aberta nas dimensões social, ambiental e econômica das cidades. Essa situação compromete a dignidade, a segurança e a qualidade de vida de milhões de famílias e exige soluções que sejam estruturadas, integradas e humanas.
O Cenário Atual dos Conflitos Fundiários
Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), hoje existem mais de 287 mil processos judiciais relacionados a áreas com conflitos fundiários ou ocupações irregulares. Os dados apontam para um padrão preocupante:
- Ações possessórias representam 75% das decisões do TJSP e TRF3 em áreas urbanas;
- Esse índice sobe para 86% no TJPR e TRF4;
- Mais de 5 milhões de imóveis estão em áreas com algum tipo de conflito fundiário no país.
A judicialização tem sido o caminho mais comum, mas raramente resolve o problema. Ela consome recursos públicos, prolonga os litígios e fragmenta comunidades. No fim, é um modelo que adia direitos e amplia a exclusão.
Exemplo 1: Favela do Moinho – Do Abandono à Solução
Localizada no centro de São Paulo, entre trilhos de trem e prédios históricos, a Favela do Moinho foi, por décadas, símbolo de uma política de remoção sem alternativa habitacional. Após incêndios, protestos e anos de abandono, uma solução começou a ser construída.
Em maio de 2025, o Governo Federal, o Governo do Estado (CDHU) e a Prefeitura de São Paulo anunciaram um projeto conjunto para reassentar as famílias. Serão construídas 196 moradias no próprio local, garantindo o direito à cidade e à permanência das famílias em condições dignas. O terreno já foi desapropriado e contará com infraestrutura completa e projeto arquitetônico de qualidade. As obras estão previstas para começar ainda em 2025.
Fonte: gov.br/secom, 18/05/2025
O Moinho deixa de ser símbolo da omissão do Estado e passa a representar uma ação coordenada de reparação urbana.
Exemplo 2: Comunidade Pau Queimado – Tatuapé/SP
Na Zona Leste de São Paulo, em frente ao Parque São Jorge, a Favela do Pau Queimado é um exemplo da longa espera por regularização. Com mais de 300 famílias vivendo em uma área classificada como ZEIS-1, a comunidade enfrenta décadas de pressão, preconceito e tentativas frustradas de remoção.
Mesmo localizada próxima a grandes vias como a Marginal Tietê, a Radial Leste e o Metrô Carrão, o bairro sofre com a falta de infraestrutura e insegurança jurídica. Após muita mobilização e resistência, a Prefeitura sinalizou à presidente da associação, Zeneide Coutinho, a intenção de desapropriar o terreno.
Hoje, existe um projeto habitacional estruturado com 1.500 unidades e início previsto para 2026. A proposta inclui reurbanização em etapas, regularização fundiária completa e reassentamento digno das famílias. É uma chance real de transformação para a comunidade — e para a política habitacional da cidade.
As Consequências da Inação Municipal
Quando o poder público não atua de forma coordenada, os prejuízos se acumulam:
- Perda na arrecadação de impostos como IPTU e ITBI;
- Aumento nos custos com saúde pública e ações emergenciais;
- Terrenos valorizados ficam subutilizados;
- Judicialização crônica e ausência de gestão fundiária.
Por outro lado, regularizar com obras estruturadas pode custar entre R$ 4.600 e R$ 63.700 por unidade habitacional — valores bem menores do que os custos do abandono urbano.
A Solução Integrada: REURB + Obras + Mediação
A Lei nº 13.465/2017, especialmente em seu artigo 37, oferece a base legal para transformar essa realidade:
- Regularização fundiária completa (REURB-S ou REURB-E);
- Execução de obras públicas, com financiamento via FGTS, FDS ou mesmo por investidores privados;
- Mediação social e jurídica, conforme previsto na Resolução CNJ nº 510/2023.
Esse modelo triplo possibilita:
- Indenização justa aos proprietários;
- Financiamento acessível aos moradores (parcelas entre R$ 150 e R$ 300 por mês);
- Registro individual dos imóveis e acesso ao crédito;
- Valorização urbana e pacificação social.
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Conclusão: O que mostram Moinho e Pau Queimado
A experiência da Favela do Moinho mostra o que pode ser feito quando o poder público age com responsabilidade social. Já o projeto do Pau Queimado aponta o caminho a seguir: união entre Prefeitura, Estado, comunidade e setor privado para criar soluções justas e permanentes.
Regularizar é pacificar.
Construir é integrar.
Medir, ouvir e urbanizar é sempre melhor do que remover.

Alexandre Corrêa de Oliveira Romano CEO – Usu Campeão Urbanização Social Ltda alexandre@usucampeao.com.br 0800-591-1328 Rua Claudio Soares 72, 6˚ andar Pinheiros São Paulo www.usucampeao.com.br