O art. 43, parágrafo único, da Lei 13.465/2017, dispõe:

“Art. 43. Na hipótese de a Reurb abranger imóveis situados em mais de uma circunscrição imobiliária, o procedimento será efetuado perante cada um dos oficiais dos cartórios de registro de imóveis.

Parágrafo único. Quando os imóveis regularizados estiverem situados na divisa das circunscrições imobiliárias, as novas matrículas das unidades imobiliárias serão de competência do oficial do cartório de registro de imóveis em cuja circunscrição estiver situada a maior porção da unidade imobiliária regularizada.”

O dispositivo supra trata das unidades imobiliárias que se localizam na divisa de municípios. Ele deixa claro que é competência do cartório em cuja circunscrição estiver situada a maior porção da unidade regularizada. Portanto, a predominância de localização é da unidade imobiliária e não do núcleo. Nem poderia ser diferente pois município A não pode expedir CRF abrangendo área que está no município B. O artigo 30, inciso III, da lei 13.465/17, também deixa claro que compete ao Município no qual esteja situado o núcleo a emissão da CRF. Portanto, nesses casos, teremos dois perímetros de regularização, um no município A e outro no município B e dois processos, um em cada prefeitura, na parte que esteja em seu respectivo território.

II – O artigo 33 do Decreto 9310/2018, que regulamenta a lei 13.465/17, bem esclarece a situação. Vejamos:

Art. 33. Na hipótese de núcleo urbano informal localizado em mais de um Município e de não ser possível o seu desmembramento, de forma que cada parcela fique integralmente no território de um Município, o projeto urbanístico deverá assinalar a sua divisão territorial.

§ 1º Na hipótese de a divisão territorial atingir a unidade imobiliária de modo que esta fique localizada em mais de um Município, os Poderes Públicos municipais poderão instaurar os procedimentos da Reurb de forma conjunta.

§ 2º Não instaurado o procedimento de forma conjunta, nos termos do § 1º, o Poder Público municipal que instaurar a Reurb indicará apenas as unidades imobiliárias cuja maior porção territorial esteja situada em seu território.

Vale pontuar as regras e condições estabelecidas nesse dispositivo:

– A primeira providência sugerida na redação supra seria o desmembramento do núcleo. Não estamos falando aqui de desmembramento de matrícula, mas sim, do núcleo, ou seja, elaboração de dois perímetros, um em cada cidade, respeitando-se as divisas dos

Municípios envolvidos, para que cada Município regularize a porção do núcleo que está em seu território. Essa disposição nos parece óbvia pois a norma geral nacional não poderia autorizar um município a praticar atos em área que se encontra no território de outro município. Vale argumentar: Por mais que se entenda que o dispositivo trate de desmembramento da matrícula, ele o faz para separar a área com respeito à divisa dos municípios. Vamos supor que um determinado núcleo esteja sobre uma matrícula e parte dessa área esteja num município e parte no município vizinho. Realiza-se o desmembramento para abertura de duas novas matrículas, utilizando-se a divisa municipal como referência. No entanto, no mais das vezes, esse desmembramento será impossível, pois há necessidade do proprietário tabular realizar o requerimento de desmembramento na Prefeitura e depois no registro de imóveis. A maioria dos processos de REURB tratam de áreas nas quais não se tem a colaboração dos proprietários das áreas atingidas. É por isso que a parte final do artigo 33 determina que seja assinalada no projeto a divisão territorial. Cada município faz o projeto dentro da área que está em seu território e assinala no projeto que o núcleo está na divisa entre municípios. Uma ou outra interpretação nos levam, em análise com os demais dispositivos que tratam dessa matéria, à conclusão de que cada município deve atuar somente no limite de seu território.

– Nos casos em que determinadas unidades imobiliárias estejam localizadas na divisa, ou seja, parte do lote no município A e parte no município B, o Decreto segue a diretriz do artigo 43 da lei 13.465/17. PARA AQUELA UNIDADE, SOMENTE PARA AQUELA UNIDADE QUE ESTIVER NA DIVISA, PODERÁ HAVER A INSTAURAÇÃO CONJUNTA. No entanto, não é viável sob o ponto de vista de tramitação processual que um lote, uma casa , tenha dois processos de REURB. Se assim for realizado, os municípios emitirão o título de legitimação fundiária somente da porção da unidade que estiver em seu território. Vai constar nos seus projetos, apenas essa porção.

– O Decreto apresenta outra solução mais simples, prática e fácil de gerir. Não havendo a instauração conjunta, a Prefeitura do município A indicará em seus projetos, apenas as unidades imobiliárias cuja maior parte estejam em seu território, pois essa matrícula será aberta pelo registrador da circunscrição a qual pertence o município A, na forma do parágrafo único do artigo 43 da lei 13.465/17 . A Prefeitura do município B fará o mesmo em relação às unidades imobiliárias que estiverem, em sua maior porção, em seu território.

III – Como podemos observar, a questão dos imóveis na divisa é tratada predominantemente em relação à unidade imobiliária e não ao núcleo. Quando o Decreto cita o núcleo, a primeira solução é o desmembramento, como dissemos, cada município realizando a REURB na porção do NÚCLEO que esteja em seu território

É muito comum em casos como esse, os moradores se valerem dos serviços públicos prestados pela Prefeitura da cidade vizinha. No mais das vezes isso ocorre pelo fato do bairro estar mais próximo do centro urbano do munícipio vizinho e estar bem afastado no território do município ao qual pertence. Nessas situações há que

se ter a celebração de instrumento jurídico adequado para que um município preste serviços públicos para quem está no território de outro município. Em casos assim , os municípios celebram convênios, acordos de cooperação ou outro instrumento para que possam prestar serviços públicos em território de município vizinho.

Já na REURB, as regras estão previstas na lei 13.465/17, não havendo possibilidade de determinado município realizar regularização em território alheio, uma vez que estamos falando de titulação e de abertura de matrículas. Portanto, as regras sobre essa matéria devem ser seguidas rigorosamente, ou seja, devem ser aplicados os dispositivos legais já mencionados nesta Nota Técnica.

Já ouvi a expressão “CRF conjunta” para essas situações. Isso não funciona. A CRF deve estar acompanhada de todos os projetos exigidos nos artigos 35 e 36 da lei 13.465/17 . Dentre eles está a planta de perímetro do núcleo. Essa planta gera um memorial descritivo desse mesmo perímetro. É esse memorial que o registrador utilizará para abrir a nova matrícula matriz. Em seguida, o registrador parcela essa matrícula matriz de acordo com o projeto urbanístico. Não há como termos apenas um perímetro, uma vez que não vemos razoabilidade de abertura de matrícula matriz desse único perímetro. Isso porque ele estará localizado em dois municípios, abrangendo, no mais das vezes , duas circunscrições registrais. Qual cartório abrirá a matrícula matriz? Serão abertas duas matrículas “matriz”? Nesse caso respeitando o limite territorial? Não há porque enfrentar essas questões. Cada município faz a REURB da porção do bairro que está em seu território e não arrumamos problemas que talvez não tenham solução.