A Regularização Fundiária é um instrumento de política urbana regulamentado pela Lei Federal nº 13.465/2017. É o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam regularizar a situação de propriedades rurais ou urbanas que se encontram em condições irregulares, seja por falta de registro, documentação inadequada ou outros problemas legais, buscando assim a incorporação desses núcleos urbanos informais. Desse modo, cabe postular que o processo de regularização fundiária é um dos principais mecanismos possíveis para garantir a efetivação do direito à moradia digna e efetiva função social da propriedade, conforme previsto na Constituição Federal Brasileira.
Em uma primeira análise, observa-se que, em decorrência do crescimento populacional descontrolado, tornaram-se comuns as ocupações e formações de loteamentos irregulares. Sendo esses alguns dos principais problemas urbanísticos que a Regularização Fundiária visa combater.
Com o advento da Lei Federal nº 13.465 de 2017, novos parâmetros para Regularização Fundiária no Brasil foram estabelecidos. Com isso, diversos imóveis considerados irregulares podem ser regularizados, individualizados e registrados. Além disso, a Lei nº 13.465 de 2017 traz em seu bojo o objetivo de promover a dignidade da pessoa humana ao garantir os direitos à moradia e propriedade, conforme previsto constitucionalmente.
No mesmo sentido, a Reurb é voltada não somente para regularização de comunidades e ocupações de áreas públicas e particulares, mas também no caso de loteamentos aprovados e implantados em desconformidade com o projeto aprovado, loteamentos aprovados sem individualização de matrículas, entre outros.
Existem duas modalidades possíveis de REURB, sendo elas:
• REURB-S: Regularização fundiária de Interesse Social, destinada aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Conforme o Decreto n° 9310 de 2018, que regulamentou a Lei n° 13.465, de 2017, as famílias beneficiadas pela REURB-S devem ter uma renda de no máximo 5 (cinco) salários mínimos.
• REURB-E: Regularização Fundiária de Interesse Específico, destinada aos demais casos. Na REURB-E, a regularização fundiária deverá ser custeada por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados. Enquanto para a REURB-S, aplica-se a isenção dos custos.
Cabe mencionar que, em qualquer das modalidades se faz necessário um processo administrativo perante o município. Em todos os casos é imprescindível a análise jurídica de profissionais que conheçam o processo de regularização fundiária, para garantir a segurança e agilidade dos atos, trâmites cartorários, comunicação com entes do poder público legitimados para realizar a regularização. Além disso, somente com uma análise jurídica detalhada será possível verificar a viabilidade da instauração do processo administrativo de REURB.
Antes de iniciar um processo de REURB é de extrema importância a análise prévia do caso como um todo. Isso porque cada município possui suas próprias leis orgânicas, podendo possuir uma política própria de regularização fundiária, demandando ajustes técnicos nos procedimentos do ponto de vista institucional, que sobretudo considerará o direito à moradia.
Além do diagnóstico municipal, é imprescindível levantar informações acerca de quais proprietários constam no Cartório de Registro de Imóveis; do tempo que o núcleo está consolidado; se há conflitos sobre a posse do imóvel; do perfil de renda das famílias ocupantes do núcleo, para que seja possível classificar a REURB de interesse social ou específico, bem como, verificar se o núcleo é abastecido pela infraestrutura exigida pela legislação e se existem questões ambientais e/ou de risco.
Nesse sentido, faz-se necessária a atuação de profissionais que analisem integralmente a área a ser regularizada, a fim de conhecer integralmente o cenário em que núcleo informal está inserido, de modo que sejam observadas quaisquer intercorrências que possam dificultar o processo de regularização. Em virtude dessa análise, é possível averiguar integralmente os meios legais disponíveis para todos os trâmites necessários no processo de regularização.
Diante do exposto, a análise jurídica tem importante função de traçar um diagnóstico sob o núcleo a ser regularizado para que seja possível estabelecer um plano de regularização fundiária, conferindo assim a viabilidade de instauração, haja vista o que a Lei Federal nº 13.465/2017 estabelece para o devido enquadramento. Portanto, a análise jurídica preliminar é o principal meio para identificação do direito real conferido aos ocupantes. Por exemplo, esse estudo preliminar pode ser utilizado para reconhecer a propriedade que o ocupante tem sob o imóvel através da Legitimação Fundiária, forma originária de aquisição do direito real de propriedade conforme dispõe o Art. 23 da Lei Federal nº 13.465/2017.
Por fim, cabe concluir que a REURB garante o direito à moradia, previsto constitucionalmente, ao disponibilizar meios de regularizar formas precárias de habitação. Juntamente à isso, a análise jurídica é a ferramenta principal para garantir maior segurança e solidez ao andamento do processo de regularização, pois estabelece uma visão estratégica que deixa em evidência a singularidade de cada irregularidade e examina minuciosamente a viabilidade de instauração, o enquadramento e prosseguimento da regularização através da Lei Federal 13.465/2017.
REFERÊNCIAS:
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF: Senado, 1988
BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: Acesso em: 15 de agosto de 2023.
PAIVA, João Pedro Lamana. Regularização Fundiária de Interesse Social. Coleção cadernos Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. 1. ed. São Paulo: Athalaia, 2010.
MINISTÉRIO DAS CIDADES. REURB. Cartilha da Regularização Fundiária Urbana e a Lei nº 13.565, de 2017. Disponível em: Acesso em: 15 de agosto de 2023.
MACEDO, Paola de Castro Ribeiro. Regularização Fundiária Urbana e Seus Mecanismos de Titulação de Ocupantes. São Paulo: Revista dos Tribunais. 2020.
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