Milhares de brasileiros vivem em imóveis sem a documentação completa. Seja uma casa de família passada entre gerações, um terreno ocupado há anos, ou um imóvel em um loteamento que nunca foi totalmente regularizado, a falta do título de propriedade gera insegurança, limita o acesso a serviços públicos e impede a valorização do bem.
Felizmente, existem caminhos legais para resolver essa situação e garantir a propriedade plena do seu imóvel. Dois dos mais importantes são a Usucapião e a Regularização Fundiária Urbana (REURB).
Mas você sabe a diferença entre eles? Qual é o mais indicado para o seu caso ou para a sua comunidade? Entender essas distinções é o primeiro passo para a regularização.
Neste artigo, vamos desmistificar a Usucapião e a REURB, mostrar suas principais diferenças e como a Usu Campeão pode ser sua parceira nessa jornada.
O Que é Usucapião? O Direito de Ter a Propriedade pela Posse Prolongada
A Usucapião é um modo originário de adquirir a propriedade de um bem (imóvel ou móvel) pela posse prolongada e ininterrupta, seguindo os requisitos estabelecidos em lei. É como se o tempo e a forma como você usa e cuida do imóvel se transformassem no seu direito de propriedade.
Existem diversos tipos de Usucapião (como a Usucapião Extraordinária, Ordinária, Especial Urbana, Especial Rural, Coletiva, entre outras), e cada uma exige um tempo de posse mínimo e outros requisitos específicos (justo título e boa-fé em alguns casos, moradia no local, área máxima do imóvel, etc.).
Usucapião Judicial vs. Extrajudicial
O processo de Usucapião pode ser feito de duas formas:
Judicial: Quando há litígio, a posse não é pacífica, ou o caso não se enquadra nos requisitos da via extrajudicial. Envolve um processo na justiça.
Extrajudicial: Feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com o acompanhamento de um advogado e um tabelião. É geralmente mais rápida e menos burocrática, sendo a preferida quando a posse é mansa e pacífica e há acordo entre os envolvidos (vizinhos, antigos proprietários).
A Usucapião é, em sua essência, um direito individual, focado na história de posse de uma pessoa ou família sobre um imóvel específico.
O Que é REURB (Regularização Fundiária Urbana)? Um Olhar Coletivo sobre a Cidade Informal
A REURB, instituída pela Lei Federal nº 13.465/2017, é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais voltadas para a regularização de núcleos urbanos informais (loteamentos irregulares, clandestinos, ocupações, etc.).
Diferente da Usucapião, a REURB tem um caráter predominantemente coletivo e urbanístico. Seu objetivo vai além da titulação individual, buscando integrar os assentamentos irregulares ao tecido urbano formal da cidade. Isso pode incluir a melhoria da infraestrutura (ruas, saneamento, luz), a mitigação de riscos ambientais e a garantia de serviços públicos.
A REURB é geralmente iniciada e coordenada pelo Poder Público Municipal (a prefeitura), embora também possa ser solicitada por associações de moradores, cooperativas, ou em casos específicos, pelos próprios beneficiários.
REURB Social (REURB-S) e REURB Específica (REURB-E)
A lei da REURB divide a regularização em duas modalidades:
REURB-S (Social): Aplicada a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Garante gratuidade de custos e taxas.
REURB-E (Específica): Aplicada aos demais núcleos urbanos informais, onde não se caracteriza o interesse social. Envolve custos para os beneficiários.
REURB vs. Usucapião: As Principais Diferenças na Prática
Para facilitar a compreensão, veja as distinções fundamentais entre estes dois importantes instrumentos de regularização:
Natureza do Processo:
Usucapião: Foco individual. Regulariza um imóvel específico com base na posse de um único possuidor ou família.
REURB: Foco coletivo e urbanístico. Regulariza um conjunto de imóveis dentro de um núcleo urbano informal, com a participação do poder público.
Objetivo Principal:
Usucapião: Adquirir a propriedade legal de um bem pela posse.
REURB: Regularizar a ocupação da terra em áreas informais, promover a urbanização e garantir a titulação aos moradores.
Base Legal:
Usucapião: Prevista na Constituição Federal e no Código Civil, com leis específicas para diferentes modalidades.
REURB: Regida principalmente pela Lei Federal nº 13.465/2017.
Quem Solicita?
Usucapião: O próprio possuidor (ou grupo de copossuidores) interessado.
REURB: Predominantemente a Prefeitura, mas também associações, cooperativas ou, em alguns casos, os beneficiários organizados.
Abrangência:
Usucapião: Regulariza um único imóvel (casa, terreno, apartamento).
REURB: Regulariza uma área inteira (loteamento irregular, favela, ocupação), podendo abranger centenas ou milhares de imóveis.
Documentação e Processo:
Usucapião: Foco na comprovação da posse, tempo e requisitos do tipo específico. Processo cartorário ou judicial.
REURB: Envolve levantamentos urbanísticos e fundiários de toda a área, análise da situação ambiental, social e jurídica do núcleo. Processo complexo com etapas administrativas e registrais.
Custos:
Usucapião: Envolve custos com advogado, taxas cartorárias/judiciais, levantamentos técnicos.
REURB: Pode ter custos variados na modalidade REURB-E. A modalidade REURB-S é gratuita para os beneficiários de baixa renda, quando elaborada pelo Estado ou Municipio, quando pela Usu Campeão, os moradores recebem um financiamento diretamente da Startup em parcelas a partir de R$ 159 ao mês,
Veja este quadro resumo:
Como Saber Qual Caminho é o Ideal para o Seu Caso?
A escolha entre Usucapião e REURB depende de uma análise detalhada da sua situação e da área onde o imóvel está localizado.
Se você possui um único imóvel em uma área que não é caracterizada como um núcleo urbano informal a ser regularizado pela prefeitura, a Usucapião individual pode ser o caminho.
Se o seu imóvel está dentro de um loteamento ou ocupação informal que pode ser objeto de um projeto de regularização pela prefeitura ou por uma associação, a REURB pode ser a solução, muitas vezes mais rápida e com potencial de melhorias urbanísticas para toda a área.
É crucial contar com uma avaliação profissional para determinar qual lei se aplica e qual o procedimento mais eficiente para garantir sua propriedade.
A Experiência da Usu Campeão: Seu Guia na Regularização Fundiária e Usucapião
Na Usu Campeão, entendemos a complexidade do tema e a insegurança que a falta de regularização gera. Nossa equipe é especializada em ambos os processos – Usucapião e REURB – e está preparada para analisar seu caso ou a situação da sua comunidade/município.
Utilizamos metodologia própria e tecnologia para diagnosticar a situação, identificar o caminho legal mais adequado (seja Usucapião Extrajudicial, Judicial, REURB-S ou REURB-E) e conduzir todo o processo com agilidade e transparência.
Temos vasta experiência em auxiliar:
Indivíduos e Famílias: Na regularização de seus imóveis via Usucapião.
Associações de Moradores: Organizadores e representantes de comunidades que buscam a REURB.
Prefeituras: Parceiras na implementação de projetos de REURB em larga escala para regularizar áreas informais em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Curitiba, Brasília e muitas outras pelo Brasil.
Histórias que Inspiram: A Regularização Transformando Vidas
Vemos diariamente o impacto positivo da regularização fundiária.
Exemplo Geral (Usucapião): Dona Maria, que mora há 80 anos em sua casa em São Paulo sem ter a escritura, finalmente obteve o título de propriedade através da Usucapião Extrajudicial. Agora, ela tem a segurança de que a casa é legalmente dela e pôde até usar o imóvel como garantia para um pequeno empréstimo para reformar.
Exemplo da Usu Campeão (REURB): Em um grande projeto de REURB na cidade de ITU, a Usu Campeão trabalhou em parceria com a prefeitura para regularizar um bairro inteiro. Dezenas de famílias que viviam na informalidade a mais de 150 anos, 4 gerações de netos de escravos receberam seus títulos. Além da propriedade, a área recebeu melhorias na infraestrutura urbana, elevando a qualidade de vida de todos. (Veja o VIDEO)
Estes são apenas alguns exemplos de como a Usucapião e a REURB, quando aplicadas corretamente, mudam a realidade das pessoas e das cidades.
A Visão do Especialista
“A escolha entre Usucapião e REURB não é arbitrária. Ela depende de um diagnóstico preciso da situação jurídica, social e urbanística da área. A REURB é uma ferramenta poderosa para resolver a informalidade em escala, trazendo cidadania e dignidade para comunidades inteiras, enquanto a Usucapião continua sendo essencial para casos individuais fora do contexto da REURB. Nosso papel na Usu Campeão é justamente oferecer essa análise especializada e executar o processo do início ao fim, garantindo o melhor caminho para cada cliente.”
Alexandre Corrêa de Oliveira Romano, CEO da Usu Campeão Urbanização Social Ltda.
Quer Saber Mais? Assista ao Nosso Vídeo!
Para entender visualmente a diferença entre estes processos ou ver um caso de sucesso, assista a um dos vídeos do nosso canal USUTV:
Dê o Primeiro Passo Rumo à Regularização do Seu Imóvel
Não deixe a insegurança da irregularidade atrapalhar seus planos. A Usucapião e a REURB são seus direitos. Contar com uma equipe especializada faz toda a diferença para identificar o caminho certo, evitar erros e agilizar o processo.
A Usu Campeão está aqui para te ajudar! Veja o Manual da USU link https://drive.google.com/file/d/1jbFW-f2nus5obNPF22thu49CNjuXpbDS/view?usp=drive_link
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Conclusão
A Usucapião e REURB são caminhos distintos, mas ambos levam ao mesmo objetivo: a regularização da propriedade e a segurança jurídica. Entender suas diferenças é vital, e ter o apoio de quem domina ambas as leis e processos é o segredo para o sucesso. Conte com a Usu Campeão para transformar a informalidade em propriedade plena.
Alexandre Corrêa de Oliveira Romano CEO – Usu Campeão Urbanização Social Ltda alexandre@usucampeao.com.br 0800-591-1328 Rua Claudio Soares 72, 6˚ andar Pinheiros São Paulo www.usucampeao.com.br
